Как составить расписку в получении денежных средств за квартиру

Купля-продажа квартиры является достаточно крупной сделкой. Поэтому четкое регламентирование всех ее этапов, включительно с получением денежных средств, является достаточно важным фактором.

Расписка – документ, удостоверяющий юридический факт. К таким юридическим фактам может быть отнесено передача денег, имущества, обязанность к осуществлению определенных действий.

На первый взгляд, расписка кажется лишним документом в договорных отношениях по продаже квартиры. Однако сам договор купли-продажи свидетельствует о заключении сделки, но не о ее исполнении.

Расписка же является документом, который подтверждает активные действия сторон по его исполнению. Необходимо отметить, что документом, который может быть основанием для оформления частной собственности на квартиру, является, все же, договор купли-продажи, а не расписка о получении денежных средств.

Обязательные элементы расписки

Расписка о получении денежных средств за квартиру составляется ее продавцом и удостоверяет факт передачи денежных средств покупателем или покупателями.

В случае наличия нескольких покупателей, расписка составляется для каждого из них с указанием той суммы денег, которую он внес.

Обязательными элементами этого документа являются:

• наименование документа (расписка);
• идентификационные данные сторон;
• сумма переданных денежных средств;
• место и дата составления.

Как нетрудно определить. Форма этого документа достаточно проста. Обязательными к указанию являются идентификационные данные сторон.

К ним относят ФИО, идентификационный код или паспортные данные. Такая детализация выгодна обеим сторонам на случай отказа контрагента от факта передачи денег в будущем.

Сумма переданных средств указывается в цифровом формате, а также прописью в скобках. Место и дата составления документа также носят идентификационные функции.

Юридическая сила расписки о получении денежных средств

Расписка может удостоверять получение как всей суммы по сделке, так и ее части (в случае частичного погашения обязательства покупателем).

Применяться такой документ может не только при осуществлении купли-продажи квартиры, но и при внесении за нее арендных платежей.

Специалисты рекомендуют при каждой оплате арендного платежа получать с арендодателя соответствующую расписку.

На практике арендодатели отказываются подписывать подобные документы, опасаясь, что они могут быть переданы в налоговую службу (по статистике, более 80%; арендаторов не оплачивают налоги).

Фактически не имея другого выхода, арендаторы соглашаются на такое положение дел. Однако в этом случае они становятся добровольными заложниками ситуации.

Ведь в случае недобросовестности наймодателя он может досрочно расторгнуть договор с нанимателем по причине несвоевременного внесения платежей или их невнесения. При отсутствии расписки доказать оплату каким-либо образом будет, фактически, невозможно.

При составлении расписки необходимо помнить несколько основных принципов:

• подписывать этот документ должно лицо, имеющее соответствующие полномочия (например, при внесении задатка агенту по недвижимости, необходимо уточнить, имеет ли он полномочия для получения денежных средств) – в случае отсутствия необходимых полномочий расписка теряет юридическую силу;
• расписка должна быть подписана синими чернилами;
• исправления, помарки, зачеркивания в расписке о получении денег – недопустимы;
• нотариальное заверение расписки о получении денежных средств не обязательно в соответствии с законодательством.

Законодательством не установлено требование к обязательному ручному написанию всего текста расписки. Однако лучше будет, если такой документ будет написан собственноручно от начала и до конца.

Для плательщика денежных средств (покупателя или арендатора квартиры) это является дополнительной страховкой от того, что получатель денег будет обжаловать такую расписку в суде, ссылаясь не неидентичность его подписи.

Особенности судебной практики

Важным моментом является то, что копия расписки (даже нотариально заверенная) юридической силы не имеет.

Указанное положение идет в разрез с общими положениями документооборота в Российской Федерации.

Однако расписка является документом особого порядка и правила ее действительности установлены отдельно. В случае, если автор расписки желает оставить оригинал себе, необходимо предложить ему составить вторую копию оригинала таким же путем или предложить копию.

При рассмотрении дела о взыскании задолженности или признания договора недействительным суду также необходимо предъявить исключительно оригинал расписки.

В судебной практике достаточно распространенным является случай, при котором продавец предъявляет иск о возвращении имущества в связи с невнесением покупателем оплаты по договору (даже если такая оплата была по факту).

В подобной ситуации единственным шансом на сохранение приобретенной недвижимости в своей частной собственности является доказательство противоположного.

Достаточно известным является пример такого дела касательно приобретенной в Москве квартиры.

В конкретном случае покупатель предоставлял как доказательства внесения оплаты за приобретенную квартиру показания многочисленных свидетелей, а также выписку с собственного банковского счета, которая отображала снятие суммы денег, равной стоимости квартиры, в день приобретения.

Отсутствие расписки сыграло роковую роль в этом деле и имущество в виде квартиры было возвращено продавцу.

Единственным путем безопасности при заключении договора купли-продажи квартиры и невозможности получения расписки по разным причинам является более детальная регламентация договора.

Для этого в условиях сделки необходимо прописать факт перехода права собственности на квартиру и внесение полной оплаты за имущество в момент заключения договора. Реквизиты продавца, в таком случае, должны быть указаны в самом договоре, а их подлинность – подтверждена личной подписью стороны договора.

В назначении платежа при безналичном расчете также необходимо указать назначение платежа как «средства по договору купли продажи квартиры» или «средства по договору купли-продажи квартиры от ХХ ХХ ХХХ года № ХХХ».

Таким образом стороны могут установить консенсуальный (а не реальный) характер сделки и предупредить возможное возникновение конфликтов касательно имущества в будущем.

Отказавшись от составления такого документа по своей неграмотности или, поддавшись уговорам контрагента, покупатель или арендатор рискует срывом сделки и невозможностью защиты своих прав.