Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Под кадастровой стоимостью любого объекта недвижимости понимают цену, которая зафиксирована в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Используется она в основном для расчета налогов (земельного, на имущество организаций или физических лиц), а также для расчета стоимости аренды государственной земли и для определения цены объекта во время его продажи.

Кадастровая оценка производится независимыми оценщиками один раз каждые 5 лет.

Проблема в том, что процедура кадастровой оценки до сих пор не налажена должным образом. Поэтому нередки ситуации, когда стоимость квартиры или земельного участка искусственно завышается (иногда в 2 или 3 раза). А это сильно сказывается на величине земельного налогов, которые приходится платить собственнику.

Как пересмотреть кадастровую стоимость имущества физическому лицу? Законом предусмотрено всего 2 варианта — судебный и досудебный порядок.

Изменения в законе от 1 января 2017 года

С начала 2017 года вступили в силу сразу три федеральных закона, которые существенно изменили процедуру обжалования кадастровой стоимости жилья и участков земли.

Какие это законы?

  1. Закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке»;
  2. Закон № 360-ФЗ от 03.07.2016 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
  3. Закон № 361-ФЗ от 03.07.2016 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации».

Указанные законы будут действовать наряду с уже существующими законами в области кадастровой оценки, которые не противоречат новым правилам.

На многих сайтах до сих пор изложена устаревшая информация о порядке оспаривания кадастровой цены объектов недвижимости. Будьте внимательны!

Основания для оспаривания

Право пересмотреть кадастровую стоимость есть у любых физических лиц или организаций, которые владеют недвижимостью на основании права собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Если речь идет о коллективном владении, то решение о пересмотре кадастровой цены должно приниматься сообща (например, в случае долевых паев на земельный участок).

Так, право обратиться с заявлением в комиссию или суд имеют владельцы земли, которые предприняли следующие действия:

  • получили обременение на участок земли;
  • уменьшили площадь земли;
  • выявили порчу земельного участка и прочее.

Указанные действия являются основанием для изменения кадастровой стоимости, если они до сих пор не были внесены в документы Росреестра. Пересмотреть кадастровую цену любого объекта недвижимости можно в следующих случаях:

  • у собственника появилось желание исправить ошибку, обнаруженную в оценочном документе;
  • на руках имеется свидетельство независимых оценщиков, которое позволяет оспорить предыдущую оценку;
  • появились иные документы, удостоверяющие наличие неточностей в записях Росреестра (для оценки использовались недостоверные сведения);
  • кадастровая стоимость установлена на основании рыночной.

Порядок оспаривания

Если владелец недвижимости или земельного надела желает пересмотреть кадастровую цену своей собственности, то у него есть 2 варианта:

  1. Досудебный порядок решения вопроса. Обращение в комиссию, которая занимается рассмотрением ошибок, допущенных в ходе расчета кадастровой стоимости жилья и земельных участков. Такие комиссии существуют в каждых отделах Росреестра;
  2. Судебный порядок. Обращение с иском в суд на основании пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ.

Досудебный порядок

Обращение в комиссию по кадастровым спорам при Росреестре – оптимальное решение. Это значительно экономит время, так как срок рассмотрения обращения не превышает 1 месяца, и это полностью бесплатно. К примеру, при подаче иска в суд потребуется оплатить государственную пошлину. Если же решение комиссии не устроит, то его всегда можно обжаловать в суде.

И физические, и юридические лица по новым правилам вправе оспаривать кадастровую стоимость сразу через суд, минуя специальные комиссии. До 2017 года юридические лица были обязаны изначально подавать жалобу в комиссию Росреестра.

Порядок досудебного разбирательства:

  1. Подача заявления о пересмотре кадастровой стоимости или об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости и предоставление необходимых документов;
  2. Рассмотрение заявления специальной комиссией (до 1 месяца);
  3. Принятие решения (пересмотр кадастровой стоимости или отклонение заявления);
  4. Направление ответа заявителю и органу местного самоуправления, на территории которого находится жилье или земельный участок.

Оспаривание в судебном порядке

Процедура пересмотра кадастровой стоимости в суде аналогична процедуре подачи жалобы в комиссию Росреестра. Разница лишь в том, что суды рассматривают подобные заявления в срок до 2 месяцев, а за их подачу придется заплатить 300 рублей (госпошлина для физических лиц). Стоимость оспаривания кадастровой цены объекта через суд для юридических лиц – 2000 рублей.

Документы для оспаривания через комиссию

Новые правила 2017 года уменьшили количество документов, которые потребуется представить комиссию Росреестра для обжалования кадастровой стоимости. Теперь к заявлению о пересмотре цены прикладывают всего три обязательных документа:

  1. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Именно в ней содержатся сведения, которые необходимо оспорить;
  2. Копия документа, удостоверяющего право собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве);
  3. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта (на бумажном или электронном носителе).

К заявлению могут быть приложены и иные документы, но требовать их Росреестр не имеет права. В частности, теперь нет необходимости представлять экспертизу отчета (как это было нужно до 2017 года).

Документы для оспаривания через суд

При подаче заявления в суд к нему потребуется приложить большое количество документов:

  1. Справка о кадастровой стоимости (выписка из ЕГРН);
  2. Отчет оценщика на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта;
  3. Копия документа, удостоверяющего право собственности на объект недвижимости. Копия должна обязательно быть заверена у нотариуса;
  4. Бумажное или электронное заключение оценщика или экспертов СРО, членом которого является оценщик;
  5. Документы, подтверждающие недостоверность сведений, используемых при последнем расчете кадастровой стоимости объекта.

В качестве дополнительного документа пригодится доказательство попытки досудебного урегулирования спора (например, решение комиссии Росреестра об отказе в пересчете кадастровой стоимости).

Где узнать кадастровую стоимость?

По закону переоценка кадастровой стоимости производится не чаще 1 раза в каждые 5 лет, а для городов федерального значения – не чаще 1 раза в каждые 2 года.

Где же можно узнать эту стоимость?

  1. Официальный сайт Росреестра. Для этого в специальную форму потребуется ввести кадастровый номер объекта, его адрес или иную опознавательную информацию;
  2. Публичная кадастровая карта Росреестра;
  3. Сделать официальный запрос в государственный кадастр недвижимости (ГКН), в его местное отделение. Для этого можно воспользоваться сайтом Росреестра, местным филиалом Федеральной кадастровой палаты или услугами Многофункционального центра (МФЦ).

Кто проводит оценку?

Новые правила 2017 года, изложенные в Законе № 237-ФЗ, передали право проведения оценки стоимости недвижимости исключительно бюджетным организациям. Наделять их соответствующими полномочиями вправе местные органы исполнительной власти. Такие организации не только проводят оценку для кадастровой стоимости, но и предоставляют населению необходимые разъяснения, рассматривают заявления об исправлении ошибок, делают перерасчет кадастровой цены.

Важно! По сути, эти новые бюджетные организации постепенно совместят в себе и кадастровых оценщиков, и комиссию по спорам, которая пока что во многих регионах представлена специальным органом Росреестра.

Мораторий на изменение кадастровой стоимости до 2020 года

Важное изменение в области кадастровой оценки, которое изложено в статье 19 Закона № 360-ФЗ, вступило в силу 1 января 2017 года. О чем оно? С 1 января 2017 года по 1 января 2020 года будет применяться только та кадастровая стоимость, которая была в действии на 1 января 2014 года.

На практике это означает, что до 2020 года кадастровая цена жилья и земельных участков не должна увеличиваться. Однако это касается лишь оценки независимых экспертов. Как только начнут на постоянной основе действовать новые бюджетные организации, назначаемые органами исполнительной власти, они получат право устанавливать новую стоимость.

Комментарии

Присоединитесь к обсуждению

Ваш e-mail не будет опубликован.